We hebben in Nederland een woningtekort, zo horen we van steeds meer kanten. Minister Hugo de Jonge noemt het een “wooncrisis”, vooral voor jongeren en statushouders. Het woord ‘crisis’ lijkt een verantwoording om op korte termijn woningen te bouwen waar deze groep behoefte aan heeft. Maar is het creëren van een passende woningvoorraad niet juist iets dat vraagt om een lange-termijnperspectief? En bouwen we met deze crisisaanpak niet voor toekomstige leegstand?
Mijn stelling is dat we het woningtekort in Nederland te eenzijdig bekijken. We kijken vooral naar het realiseren van nieuwbouw, en maar beperkt naar het beter benutten van de bestaande voorraad. In het nationale Programma Woningbouw komt het woord ‘splitsing’ 7 keer voor, tegenover 481 vermeldingen van het woord ‘bouw’.
Nederland heeft al veel vierkante meters
In Nederland wonen we groot, met gemiddeld ruim 142 m2 per woning en 65 m2 per inwoner. Een kanttekening daarbij is dat de woonoppervlaktes per persoon enorm verschillen, net als de kosten die men daarvoor betaalt. Studenten wonen op nog geen tien vierkante meter (voor vele honderden euro’s), terwijl ouderen gemiddeld ruim honderd vierkante meter tot hun beschikking hebben (soms vrijwel gratis, omdat hun huis is afbetaald).
De woonoppervlaktes in Nederland zijn groot in vergelijking met andere landen in Noord-West Europa. Eerst komen landen als België (57,8 m2) en Denemarken (53,8 m2), met woonoppervlaktes van zo’n 10 m2 per persoon lager. Daarna zien we Duitsland (45,9 m2) en Finland (40,5 m2), met nog eens flink kleinere oppervlaktes.
Tabel 1 | Gemiddelde woningoppervlaktes en oppervlakte per inwoner in enkele Europese landen. Nationale statistieken van Frankrijk, Spanje, Italië en het Verenigd Koninkrijk bleken onvoldoende compleet om deze informatie te berekenen. Afhankelijk van beschikbare gegevens zijn hier data uit de jaren 2018, 2020 en 2021 gecombineerd.
Bestaande voorraad kan beter worden benut
De huidige bestaande voorraad kan daarbij veel beter worden benut. Een analyse van Springco Urban Analytics laat zien dat er theoretisch 3 miljoen mensen extra gehuisvest kunnen worden binnen de bestaande woningvoorraad. De basis voor die conclusie is een gemiddelde woonoppervlak per omvang van een huishouden, afgezet tegen het woonoppervlak waar die huishoudens nu in wonen. De ruimte zit op dit moment vooral bij empty nesters – ouders van wie de kinderen het huis uit zijn – en senioren. Ook gemeenten noemen de gebrekkige doorstroming van ouderen de grootste oorzaak van de woningnood.
Ook in mijn eigen omgeving hoor ik van veel mensen uit deze groep dat ze op zoek zijn naar een kleinere woning, maar die eenvoudigweg niet kunnen vinden. Wanneer er een groter aanbod van appartementen beschikbaar is, kunnen veel jongeren (en statushouders) hun intrek nemen in de eengezinswoningen die vrijkomen.
Figuur 1 | Aantal mensen dat passend, te groot en te klein woont (per leeftijd huishouden) – bron: EDM, BAG 2020
Huidige productie: merendeel eengezinswoningen
Tegelijkertijd bouwen we in Nederland nog steeds meer eengezinswoningen dan appartementen, zo laten cijfers van het EIB (over 2019) zien. In 2019 bouwden we ruim 43.000 eengezinswoningen, tegenover een kleine 28.000 appartementen. Daarbij zet de politieke lobby in op het bouwen in buitengebieden, waar ontwikkelaars grote commerciële belangen hebben, zoals Follow the Money recent liet zien. En juist die buitengebieden zijn uitermate geschikt voor… eengezinswoningen.
Tabel 2 | Woningproductie in Nederland (bron: EIB)
De bouw van eengezinswoningen heeft zijn basis in de huidige vraag van woningzoekenden. We durven daarbij niet te kiezen voor een focus op bouw van appartementen (vooral voor senioren), waarmee we de doorstroming op gang kunnen krijgen en iedereen een passende woonomgeving kunnen bieden. Het bouwen van al die nieuwe woningen leidt – zeker bij het opschalen van de bouwproductie – tot een flink materiaalgebruik en een grote milieu-impact. Daar komt het energieverbruik voor het verwarmen van al die extra vierkante meters nog bij.
Door de huidige wijze van bouwen ontstaan dilemma’s met duurzaamheidsdoelstellingen op klimaat en circulaire economie. Een inschatting van Metabolic gaat uit van 1200 – 1300 kg materiaal per m2 BVO, wat op dit moment voornamelijk bestaat uit beton, staal en baksteen. Daarbij is de inschatting dat jaarlijkse nieuwbouw (in 2019) leidt tot zo’n €362 miljoen aan milieukosten (MKI): kosten die moeten worden gemaakt om het klimaat, de natuur en andere ecosystemen te herstellen als gevolg van de negatieve impact.
Oplossing: van denken in ‘vierkante meters’ naar denken in ‘voordeuren’
Om op een effectieve manier te werken aan het oplossen van de wooncrisis, is het dus belangrijk dat we het minder gaan hebben over woningen bouwen, en meer over het woningtekort oplossen. Dat betekent dat we veel breder naar oplossingen gaan kijken dan het bijbouwen van nieuwe woningen vanuit de huidige vraag van woningzoekers.
Vanuit bovenstaande analyse pleit ik voor drie oplossingsrichtingen:
- Beter benutten bestaande woningen, waarbij we actief gaan werken aan fiscale regelingen die samenwonen stimuleren en doorstroom bevorderen (zie ook #3). Daarmee verlagen we het aantal benodigde vierkante meters per inwoner.
- Effectiever inzetten bestaande woonoppervlak, waarbij we met het splitsen van grotere woningen meer voordeuren (en daarmee een hoger aantal woningen) creëren binnen het huidige woonoppervlak.
- Bouwen van woningen vanuit de totale voorraad, waarbij we kijken wat er binnen de gehele woningvoorraad aanvullend nodig is. Daarmee bouwen we meer appartementen, waardoor empty nesters door kunnen stromen en er eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen.
Samenvattend: in plaats van het denken in ‘vierkante meters’ pleit ik voor het denken in ‘voordeuren’. Immers: wanneer we meer voordeuren creëren binnen het bestaande aantal vierkante meters, hoeven we minder te bouwen, minder materiaal te gebruiken en voorkomen we een extra energievraag. Dan nemen we niet alleen productiedruk weg bij de bouwsector én de politiek, maar creëren we een gebouwvoorraad die past bij onze toekomstige behoeften.